아파트 값 서울은 4주 만에 상승 전환 전국은 11주 연속 하락!!! 큰일인가?

서울 아파트 값, 4주 만에 상승 전환... 전국은 11주 연속 하락, 그 이유는?

최근 서울 아파트값이 4주 만에 상승세로 돌아섰다는 소식입니다. 전국 아파트 가격이 11주 연속 하락세를 이어가는 것과는 대조적인 모습인데요, 오늘은 서울 아파트값 상승 전환의 배경과 전국 아파트값 하락세 지속의 원인을 꼼꼼히 분석해 보겠습니다.

최근 아파트 가격 변동률 분석

KB부동산 자료에 따르면, 2025년 1월 6일 기준 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.04% 하락하며 11주 연속 하락세를 이어갔습니다1. 서울 아파트 매매가격은 2024년 12월 30일 0.02% 상승, 2025년 1월 6일 0.01% 상승, 1월 13일 0.00% 보합, 1월 20일 0.01% 상승을 기록했습니다2. 즉, 3주간 보합세를 유지하다가 4주 만에 다시 상승세로 전환한 것입니다. 최근 언론 보도에서도 서울 아파트값 상승세가 8개월 만에 멈췄다는 분석과 함께3 전국 아파트 전세가격 상승세 둔화에 대한 전문가 의견이 제시되었습니다4.

서울 아파트 가격 상승 요인 분석

서울 아파트 가격 상승의 원인은 무엇일까요? 여러 가지 요인이 복합적으로 작용한 것으로 보입니다.

 

저금리 기조 및 금융 시장 변화

최근 금리 하향 조정 가능성이 높아지면서 부동산 시장으로 자금이 유입되고 있습니다5. 낮은 금리는 대출 이자 부담을 줄여 매수 심리를 자극합니다. 또한 주택담보대출과 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 가능성도 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다5.

주택 수요 증가

30대를 중심으로 주택 시장에 진입하는 인구가 급증하고 있습니다5. 특히 서울은 교육, 문화, 편의 시설 등이 집중되어 있어 젊은 층의 주택 수요가 높습니다.

공급 부족 심화

서울 아파트는 재건축, 재개발 등의 규제로 인해 공급 부족 현상이 지속되고 있습니다5. 이는 아파트 가격 상승 압력으로 작용합니다. 특히, 원자재 가격 상승과 시공비 증가로 인해 신규 주택 공급이 어려워진 점도 공급 부족을 심화시키는 요인입니다6.

투자 심리 회복 및 안전 자산 선호

서울 아파트는 전통적으로 투자 가치가 높다고 인식되어 왔습니다5. 최근 주식 시장의 불안정성이 커지면서 안전 자산으로 여겨지는 부동산, 특히 서울 아파트에 대한 투자 수요가 증가하고 있습니다.

전세 가격 상승 및 매매 전환 수요 증가

전세 가격 상승은 매매 가격 상승을 견인하는 요인이 됩니다7. 전세 가격이 높아질수록 매매로 전환하려는 수요가 증가하기 때문입니다7.

소비자 심리 및 주택 구매력

소비자 심리지수는 주택 매매가격의 장기적인 움직임에 영향을 미치며, 주택 구매력 또한 가격 변동의 중요한 요인입니다8. 즉, 가구의 주택 구입 능력뿐만 아니라 주택 구입에 대한 의사가 주택 가격 변동에 영향을 미치는 것입니다.

전국 아파트 가격 하락 요인 분석

전국 아파트 가격 하락세는 다음과 같은 요인들로 설명할 수 있습니다.

 

 

경기 침체 및 불확실성 증가

현재 경기 침체 우려가 커지면서 부동산 시장에도 부정적인 영향을 미치고 있습니다9. 경기 침체는 소비 심리를 위축시키고 부동산 투자를 주저하게 만듭니다. 특히, 탄핵 정국과 같은 정치적 불확실성은 부동산 시장의 침체를 가속화시키는 요인이 됩니다10.

금리 인상 및 대출 규제 강화

금리 인상은 대출 이자 부담을 증가시켜 매수 심리를 위축시키는 요인이 됩니다11. 특히 지방의 경우 금리 인상에 더 민감하게 반응하는 경향이 있습니다. 또한, 정부의 강력한 대출 규제 정책, 예를 들어 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화는 주택 구매 자금 조달을 어렵게 만들어 매수세를 위축시키고 있습니다9.

주택 공급 증가 및 미분양 적체

지방의 경우 신축 아파트 공급이 증가하면서 가격 하락 압력을 받고 있습니다12. 미분양 물량 증가는 가격 하락을 가속화시키는 요인이 됩니다. 특히 대구 남구, 부산 영도구, 경남 거제시 등 미분양 물량이 많은 지역에서 가격 하락세가 두드러지게 나타났습니다12.

투자 심리 위축 및 매수 관망세 확산

정부의 부동산 규제 정책과 경기 불확실성으로 인해 투자 심리가 위축되었습니다11. 이는 아파트 매수 수요 감소로 이어져 가격 하락을 야기합니다.

건설 비용 상승

시공비를 포함한 건설 비용 상승은 신규 주택 공급을 위축시키는 요인이 됩니다6. 2021년 11월 기준 시공비 상승률은 14.2%에 달했으며6 이는 주택 공급 감소를 통해 가격 상승 압력으로 작용할 수 있습니다.

역사적 요인

과거 주택 시장의 변동, 예를 들어 2018년~2019년의 하락기는 현재 시장 상황에도 영향을 미치고 있습니다13. 당시 주택 공급 확대는 가격 하락폭을 제한하는 요인으로 작용했으며13 이는 현재 주택 공급 부족 상황과 대비되는 모습입니다.

지역별 가격 변동

전국 아파트 가격 하락세 속에서도 지역별로 가격 변동 양상이 다르게 나타나고 있습니다. 예를 들어, 충북 지역은 아파트 가격이 상승한 반면, 울산은 보합세를 유지했고, 대구, 강원, 인천, 경북, 대전, 부산, 제주, 경기 등은 하락했습니다14. 이러한 지역별 차이는 지역 경제 상황, 주택 수요, 공급량 등 다양한 요인에 의해 발생합니다.

서울 아파트 시장과 전국 아파트 시장의 차이점

서울 아파트 시장과 전국 아파트 시장은 다음과 같은 차이점을 보입니다.

 

 

수요 및 가격 방어력

서울 아파트는 꾸준한 수요를 바탕으로 가격 방어력이 강합니다15. 반면 지방 아파트는 지역 경기, 인구 변화 등에 따라 수요 변동성이 큽니다. 서울은 교육, 문화, 편의 시설, 주요 기업 등이 집중되어 있어 주택 수요가 꾸준히 유지되는 경향이 있습니다16.

공급 탄력성

서울 아파트는 재건축, 재개발 등의 규제로 인해 공급이 제한적인 반면16 지방은 상대적으로 공급이 탄력적입니다. 서울의 경우 토지 부족, 규제 강화, 높은 건축비 등으로 인해 신규 주택 공급이 제한적입니다.

투자 수요 및 시장 성격

서울 아파트는 투자 수요가 높아 가격 상승 압력이 강합니다17. 지방 아파트는 투자 수요가 제한적이며, 실수요 중심의 시장입니다. 서울 아파트는 전통적으로 높은 투자 가치를 인정받아 왔으며15 투자 목적의 매수가 활발하게 이루어지는 시장입니다.

환금성

서울 아파트는 환금성이 높아 투자자들이 선호합니다17. 지방 아파트는 환금성이 낮아 투자 매력도가 떨어집니다. 서울 아파트는 매수 수요가 풍부하고 거래가 활발하게 이루어져 비교적 쉽게 매각할 수 있습니다.

가격 격차

서울 아파트 시장 내에서도 고가 아파트와 저가 아파트 간의 가격 격차가 확대되고 있습니다15. 예를 들어, 서울 상위 20% 고가 아파트와 전국 하위 20% 아파트 평균 가격 차이는 23.6배에 달합니다15. 이는 소득 격차 확대, 주택 시장 양극화 심화 등과 관련이 있는 것으로 분석됩니다15.

정부 정책 및 시장 개입

정부의 부동산 정책은 아파트 가격 변동에 큰 영향을 미칩니다. 특히 대출 규제, 재건축·재개발 규제, 세금 정책 등은 시장에 직접적인 영향을 미치는 요인입니다. 예를 들어, 정부의 DSR 규제 강화는 주택 구매 자금 조달을 어렵게 만들어 매수세를 위축시키고 가격 안정화를 유도하는 효과가 있습니다5. 반면, 재건축·재개발 규제 완화는 주택 공급 확대를 통해 가격 안정화에 기여할 수 있습니다18.

서울 및 전국 아파트 가격 전망

전문가들은 서울 아파트 가격이 당분간 상승세를 유지할 것으로 전망합니다19. 금리 인하 가능성, 주택 공급 부족, 전세 가격 상승 등이 가격 상승을 뒷받침하는 요인입니다. 다만, 경기 침체 우려와 정부의 부동산 규제 정책은 상승폭을 제한할 수 있습니다20.

지방 아파트 가격은 하락세를 이어갈 가능성이 높습니다19. 경기 침체, 금리 인상, 공급 증가 등이 가격 하락 압력으로 작용할 것으로 예상됩니다. 특히 미분양 물량이 많은 지역은 가격 하락폭이 더욱 클 수 있습니다21.

 

 

결론 및 시사점

서울 아파트 가격 상승 전환과 전국 아파트 가격 하락세 지속은 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 서울 아파트 시장은 탄탄한 수요, 제한적인 공급, 높은 투자 수요 등으로 인해 가격 상승 압력이 강한 반면, 지방 아파트 시장은 경기 침체, 금리 인상, 공급 증가 등으로 인해 하락세를 면치 못하고 있습니다.

향후 서울 아파트 가격은 상승세를 유지할 것으로 예상되지만, 상승폭은 제한적일 수 있습니다. 지방 아파트 가격은 하락세가 지속될 가능성이 높으며, 지역별 양극화 현상이 심화될 수 있습니다. 부동산 투자를 고려할 때는 지역별 시장 상황과 정부 정책 등을 꼼꼼히 분석하는 것이 중요합니다.

특히, 금리 변동, 정부 정책 변화, 경기 회복 여부 등에 따라 시장 상황이 급변할 수 있다는 점을 유념해야 합니다. 예상치 못한 변수 발생 가능성을 고려하여 신중하게 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

지역	현상
충북	상승
울산	보합
대구	하락
강원	하락
인천	하락
경북	하락
대전	하락
부산	하락
제주	하락
경기	하락

참고 자료

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2. 전국 아파트값 하락 속 서울 보합세…강남3구 올랐다 - 이데일리, 2월 14, 2025에 액세스, https://www.edaily.co.kr/News/Read?newsId=04100006642040672&mediaCodeNo=257

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4. 새해 첫 주 서울 집값 보합 양상…전국 전세가격 상승 멈춰 - 뉴시스, 2월 14, 2025에 액세스, https://mobile.newsis.com/view/NISX20250109_0003026796

5. 서울 아파트 매물은 산처럼 쌓이는데…집값은 왜 오를까? - 경제 - 더팩트, 2월 14, 2025에 액세스, https://news.tf.co.kr/read/economy/2163510.htm

6. “서울 집값, 전 고점 넘어 신고가 기록할 것” 김경민 교수의 2025 부동산 전망 - 여성동아, 2월 14, 2025에 액세스, https://woman.donga.com/money/article/all/12/5360434/1

7. 서울 아파트 시장 동향: 가격 상승과 그 요인 분석 - Goover, 2월 14, 2025에 액세스, https://seo.goover.ai/report/202407/go-public-report-ko-0e6f667c-3fb9-45c3-b4b3-9a4fd8c4b6e0-0-0.html

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9. 꺾인 전국 아파트값에 고개 드는 '집값 하락론'... 전문가들 시기상조 - 아주경제, 2월 14, 2025에 액세스, https://www.ajunews.com/view/20241125120829970

10. 전국 아파트가격 하락...수도권 하락폭 확대-NSP통신, 2월 14, 2025에 액세스, https://www.nspna.com/report/?mode=view&newsid=736403

11. 아파트가격, 2024년 3월 11일 기준 매매 0.05% 하락, 전세 0.02% 상승 - 디엔피넷뉴스, 2월 14, 2025에 액세스, https://webdraw.tistory.com/entry/%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8%EA%B0%80%EA%B2%A9-2024%EB%85%84-3%EC%9B%94-11%EC%9D%BC-%EA%B8%B0%EC%A4%80-%EB%A7%A4%EB%A7%A4-005-%ED%95%98%EB%9D%BD-%EC%A0%84%EC%84%B8-002-%EC%83%81%EC%8A%B9

12. 올 1분기 집값 상승률 vs. 하락률 TOP 3 지역은 'OO', 그 이유는? - 네이버 포스트 - NAVER, 2월 14, 2025에 액세스, https://post.naver.com/viewer/postView.naver?volumeNo=37703104&memberNo=45336244

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15. '서울 국평' 1억 떨어질 때 상위 20%는 4억 올랐다 [이슈&뷰] - 헤럴드경제, 2월 14, 2025에 액세스, https://biz.heraldcorp.com/article/10417109

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17. 서울 아파트 시장 완벽 분석: 입지부터 지역별 대장아파트 정리까지 - 어웨어, 2월 14, 2025에 액세스, https://awarelab.io/2024-seoul-apartment-market-analysis/

18. [2024 부동산 미리보기]①집값 더 떨어진다는데…사? 말아? - 비즈워치, 2월 14, 2025에 액세스, http://news.bizwatch.co.kr/article/real_estate/2023/12/28/0032

19. [2025 부동산 시장 전망]① 전문가 90% “서울 아파트값 오른다” - 조선비즈, 2월 14, 2025에 액세스, https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2025/01/01/LT63VMTRVVBUHGUZPM6LJ4VZKQ/

20. 두 달 만에 9억 뚝…서울 아파트, 가격도 거래도 위축되나 - 이데일리, 2월 14, 2025에 액세스, https://www.edaily.co.kr/News/Read?newsId=01246406639114256&mediaCodeNo=257

21. “집값, 이제 이렇게 됩니다” 2025년 부동산 대전망 - 네이버 포스트 - NAVER, 2월 14, 2025에 액세스, https://m.post.naver.com/viewer/postView.naver?volumeNo=42562253&memberNo=38249019