국내 데이터센터 관련 리츠의 배당수익률 분석 보고서

주식넘버원 2025. 6. 27. 18:52

국내 데이터센터 관련 리츠의 배당수익률 분석 보고서

Executive Summary

국내 데이터센터 관련 리츠 중 가장 높은 배당수익률을 기록한 상품은 **이지스밸류플러스리츠 (Aegis Value Plus REIT, 종목코드 334890)**로 확인된다. 한국리츠협회 자료에 따르면 2025년 6월 12일 기준 25.99%의 배당수익률이 보고되었으나 , 이는 2024년 말 지급된 특별 배당(주당 612원)의 영향이 크게 반영된 수치이다. 이지스밸류플러스리츠의 정기적인 주당 배당금은 2025년 6월 5일 기준일 기준 173원이며, 이에 따른 시가배당률은 3.7% 수준이다.

한국 데이터센터 시장은 디지털 전환 가속화와 인공지능(AI) 수요 증가에 힘입어 견고한 성장세를 보이고 있다. 이지스밸류플러스리츠는 이러한 시장 성장에 간접적으로 노출될 수 있는 기회를 제공하며, 데이터센터 자산을 포함한 다각화된 포트폴리오를 통해 투자 매력을 지닌다. 투자자들은 배당 수익률을 평가할 때 특별 배당과 정기 배당을 구분하여 배당의 지속 가능성을 면밀히 고려해야 한다.

1. 국내 데이터센터 리츠 시장 개요

1.1. 국내 리츠 시장 현황

한국의 리츠(REITs, 부동산투자회사) 시장은 부동산에 대한 간접 투자 기회를 제공하며 꾸준히 성장해왔다. 2023년 2분기 기준으로, 국내에는 약 92.14조 원 규모의 자산을 운용하는 353개의 리츠가 존재한다. 이러한 리츠들은 오피스, 리테일, 물류, 주거용 부동산 등 다양한 섹터에 투자하며 투자자들에게 폭넓은 선택지를 제공한다.

전체 리츠 시장의 규모는 상당하여 시장의 성숙도를 보여주지만, 데이터센터와 같은 특정 전문 섹터의 리츠는 아직 초기 단계에 머물러 있다. 실제로, 전체 리츠 중 데이터센터를 주요 자산으로 편입한 리츠는 자산 총계 규모 기준으로 0.5%에 불과하다. 이러한 낮은 비중은 국내 리츠 시장이 전반적으로는 성숙했지만, 데이터센터 섹터는 여전히 틈새시장이며 향후 성장 잠재력이 크다는 점을 시사한다. 이는 데이터센터에 특화된 투자 기회를 찾는 투자자들에게는 현재 선택지가 제한적이라는 의미이기도 하다.

1.2. 국내 데이터센터 시장의 성장 동력 및 전망

국내 데이터센터 시장은 디지털 전환의 가속화와 인공지능(AI) 기술의 발전이라는 강력한 흐름에 힘입어 급격한 성장을 경험하고 있다. 한국데이터센터연합회 조사에 따르면 2025년까지 32개의 신규 데이터센터 구축이 예정되어 있으며 , 국내 상업용 데이터센터 시장은 연평균 15.9%의 성장률을 기록하여 2025년에는 일본에 이어 아시아에서 두 번째로 큰 시장이 될 것으로 전망된다.

장기적인 관점에서 2025년부터 2030년까지 데이터센터 시장 규모(MW 기준)는 연평균 12.88%의 복합 연간 성장률(CAGR)을 기록할 것으로 예상되며, 코로케이션 수익은 같은 기간 동안 연평균 21.11%의 CAGR로 성장할 것으로 전망된다. 이러한 성장은 90% 이상의 인터넷 사용률과 95% 이상의 스마트폰 보급률 등 한국의 높은 디지털 활동 수준과 밀접하게 연관되어 있다. 특히, AI, 핀테크, 게임 등 중단 없는 서비스 공급이 필수적인 차세대 산업의 발전은 Tier 3 및 Tier 4와 같은 고등급 데이터센터 시설에 대한 수요를 더욱 증가시키고 있다. 미국 컨설팅 기업 아리즈톤(Arizton)은 향후 5년간 한국 데이터센터에 약 14조 원의 대규모 투자가 이루어질 것으로 예측하며 시장의 밝은 전망을 뒷받침한다.

데이터센터 시장의 이러한 견고한 성장은 해당 자산군에 투자하는 리츠에 매우 유리한 환경을 조성한다. 데이터센터는 구축에 막대한 자본 투자가 필요하며, 안정적인 전력 공급, 정교한 냉각 시스템, 엄격한 보안 등 특수 인프라를 요구하기 때문에 진입 장벽이 높다. 높은 수요와 높은 진입 장벽은 장기적이고 안정적인 임대 계약으로 이어지는 경향이 있으며, 이는 리츠 투자자에게 꾸준한 임대 수익과 잠재적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있게 한다.

1.3. 국내 "데이터센터 관련 리츠"의 정의

국내에서 "데이터센터 관련 리츠"는 현재까지 데이터센터를 자산 포트폴리오의 일부로 포함하는 형태를 의미하며, 데이터센터만을 전문으로 하는 순수 데이터센터 리츠는 아직 드물다. 한국데이터센터연합회(KDCC)의 자료에 따르면, 국내에서 데이터센터 자산을 보유하고 있는 리츠는 이지스데이터센터리츠, 이지스밸류플러스, 케이원프리미어리츠 세 곳뿐이다.

코람코자산운용이 국내 최초로 데이터센터 특화 상장 리츠를 추진하고 있다는 점은 현재 시장에 순수 데이터센터 리츠가 없음을 시사한다. 예를 들어, 이지스밸류플러스리츠는 데이터센터 외에도 오피스, 물류센터 등 다양한 자산에 투자하고 있어 포트폴리오가 다각화되어 있다. 또한, 케이원프리미어리츠는 일산 덕이동 데이터센터 개발 사업의 PFV(프로젝트 금융 투자회사) 지분증권에 투자하는 형태이며, 비상장 리츠로 분류되어 일반 투자자가 주식 시장을 통해 직접 투자하기는 어렵다.

이러한 상황은 국내 상장 리츠 시장에서 데이터센터에 직접적으로만 노출되는 순수 투자 기회가 현재 매우 제한적임을 보여준다. 대부분의 "데이터센터 관련" 리츠는 포트폴리오가 다각화되어 있어, 해당 리츠의 성과와 배당은 데이터센터 섹터뿐만 아니라 다른 부동산 섹터의 시장 상황에도 영향을 받는다. 이러한 다각화는 투자 위험을 분산시키는 효과가 있지만, 데이터센터 시장의 직접적인 성장에 대한 노출을 희석시킨다는 점을 투자자는 인지해야 한다.

2. 국내 데이터센터 관련 리츠 식별 및 비교 분석

2.1. 데이터센터 자산을 보유한 국내 리츠 현황

한국데이터센터연합회(KDCC)의 자료를 바탕으로 국내에서 데이터센터 자산을 편입하고 있는 리츠는 다음과 같이 세 곳으로 식별된다.

이지스데이터센터리츠: 이지스자산운용이 운용하며, 분당 Hostway IDC와 북미 데이터센터를 주요 자산으로 보유하고 있다. 총 자산 규모는 4,904억 원으로 보고된다. 이 리츠는 상장 리츠 목록에 포함되어 있지만 , 제공된 자료에서 특정 종목 코드가 명확하게 제시되지 않아 직접적인 배당수익률 비교 및 상세 정보 확인에 제한이 있었다.
이지스밸류플러스리츠 (종목코드 334890): 이지스자산운용이 운용하는 상장 리츠이다. 이 리츠는 이지스데이터센터리츠의 지분증권과 서울 소재 오피스 자산을 포함한 포트폴리오를 가지고 있다. 특히, 미국 실리콘밸리(8개 자산)와 캐나다 퀘벡(2개 자산)에 위치한 총 13개의 데이터센터 포트폴리오를 통해 북미 지역 데이터센터에 투자하며, 총 IT 용량은 187MW에 달한다. 2025년 2월 기준 총 자산은 5,747억 원으로 보고된다.
케이원프리미어리츠: 한국토지신탁이 운용하며, 일산 덕이동 데이터센터 개발사업 PFV의 지분증권을 보유하고 있다. 총 자산은 309억 원이다. 그러나 이 리츠는 비상장 상품으로 확인되어 일반 투자자가 주식 시장을 통해 직접 투자할 수 있는 "국내 상품"의 범주에는 해당하지 않는다.

2.2. 배당수익률 비교 분석

사용자의 질의가 "가장 배당률이 높은 국내 상품"을 찾는 것이므로, 상장 리츠에 초점을 맞춰 배당수익률을 비교 분석한다. 케이원프리미어리츠는 비상장 리츠이므로 본 비교 대상에서 제외된다.

이지스밸류플러스리츠 (334890):
- 한국리츠협회의 2025년 6월 12일 기준 자료에 따르면, 이지스밸류플러스리츠의 최근 배당수익률은 **25.99%**로 나타난다. 이는 제공된 모든 리츠 중 가장 높은 수치이다.
- 그러나 다른 자료에서는 16.6% 또는 15.77% (2024년 8월 결산 기준) 로 보고되기도 하며, 2025년 6월 5일 기준일의 시가배당률은 3.7%로 명시되어 있다. 이러한 배당수익률의 큰 차이는 2024년 12월 4일 기준일의 특별 배당(주당 612원)이 반영된 결과이다. 2025년 6월 5일 기준일의 주당 배당금(DPS)은 173원이다.
이지스데이터센터리츠: 데이터센터 자산을 보유하고 있다고 식별되었지만 , 제공된 자료에서 이 리츠의 구체적인 배당수익률은 명확하게 확인되지 않는다. 이지스레지던스리츠(350520.KQ)의 배당수익률이 7.09% 또는 7.13%로 언급되지만 , 이는 주거용 부동산에 투자하는 다른 리츠이다.

이러한 분석을 종합하면, 현재까지 공개된 정보 중 가장 높은 배당수익률을 기록한 국내 데이터센터 관련 상장 리츠는 이지스밸류플러스리츠로 판단된다.

표 1: 국내 데이터센터 관련 리츠 주요 현황

리츠명	종목코드	자산관리회사 (AMC)	주요 데이터센터 자산	총 자산 (원)	상장 여부	최근 배당수익률 (최고치)	최근 주당배당금 (DPS)
이지스데이터센터리츠	N/A	이지스자산운용	분당 Hostway IDC, 북미 데이터센터	4,904억원	상장	N/A	N/A
이지스밸류플러스리츠	334890	이지스자산운용	이지스데이터센터리츠 지분증권, 북미 13개 데이터센터 포트폴리오	5,747억원 (2025년 2월 기준)	상장	25.99% (2025년 6월 12일 기준)	173원 (2025년 6월 5일 기준일)
케이원프리미어리츠	N/A	한국토지신탁	일산 덕이동 데이터센터 개발사업 PFV 지분증권	309억원	비상장	N/A	N/A

3. 심층 분석: 최고 배당수익률 데이터센터 리츠 (이지스밸류플러스리츠)

3.1. 개요 및 투자 전략

이지스밸류플러스리츠 (Aegis Value Plus REIT, 334890)는 이지스자산운용이 2020년 7월에 상장한 첫 공모 리츠이다. 이 리츠는 재간접 투자 방식을 채택하여, 수익증권 및 지분증권을 통해 다양한 실물 부동산 펀드나 특수목적법인(SPV)에 투자한다. 이러한 투자 구조는 자금을 유연하게 운용하고 포트폴리오를 다각화하여 특정 자산에 대한 위험을 분산시키는 이점을 제공한다.

이지스밸류플러스리츠의 투자 전략은 오피스, 데이터센터, 물류센터 등 여러 부동산 섹터에 걸쳐 우량 자산에 분산 투자하는 것이다. 또한, CBD(도심업무지구)에 집중된 포트폴리오를 GBD(강남업무지구) 및 판교 권역으로 확장하는 등 지역적 다각화를 추진하고, 데이터센터와 같은 신성장 섹터로의 진출을 모색하며 포트폴리오를 지속적으로 재편하여 주주 가치를 증대시키고자 한다.

3.2. 자산 포트폴리오 및 데이터센터 보유 현황

이지스밸류플러스리츠의 자산 포트폴리오는 오피스, 물류센터, 그리고 데이터센터 자산으로 구성되어 있다. 주요 오피스 자산으로는 태평로빌딩, 이수화학 반포사옥, 트윈트리타워 등이 있다.

데이터센터 부문에서는 "북미 DC 포트폴리오"를 통해 미국 실리콘밸리(8개 자산)와 캐나다 퀘벡(2개 자산)에 위치한 총 13개의 데이터센터 자산에 투자하고 있다. 이 북미 데이터센터 포트폴리오는 총 187MW의 IT 용량을 보유하며, S&P AAA 등급의 글로벌 IT 기업들이 2030년 이후까지 장기 임차하고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있다. 또한, 국내 데이터센터 자산으로는 "이지스데이터센터리츠"의 지분증권을 보유하고 있다.

이지스밸류플러스리츠는 데이터센터 자산을 포함하고 있지만, 순수하게 데이터센터만을 전문으로 하는 리츠는 아니다. 포트폴리오 내 오피스 자산 비중이 74%에서 76%에 달하는 등 여전히 오피스 섹터의 영향이 크다. 이는 리츠의 성과와 배당이 데이터센터 섹터뿐만 아니라 더 넓은 부동산 시장 상황에 의해 영향을 받는다는 것을 의미한다. 반면, 이러한 다각화된 포트폴리오는 단일 자산군에 대한 시장 침체 위험을 완화하여 투자 안정성을 높이는 역할을 한다. 따라서 순수하게 데이터센터에만 집중 투자하려는 투자자에게는 노출이 희석될 수 있지만, 고성장 섹터인 데이터센터에 대한 간접 노출과 함께 안정적인 다른 부동산 섹터의 수익을 추구하는 투자자에게는 매력적인 선택지가 될 수 있다.

3.3. 배당 성과 및 배당 정책

이지스밸류플러스리츠의 배당수익률은 보고 시점과 포함된 배당금의 종류에 따라 큰 차이를 보인다. 한국리츠협회 자료에서는 2025년 6월 12일 기준 25.99%의 높은 배당수익률이 보고되었지만 , 이는 2024년 8월 결산에 포함된 특별 배당(주당 612원)의 영향이 크게 반영된 결과이다. 이 특별 배당은 태평로빌딩 재구조화로 인한 평가 이익의 일부를 주주에게 조기 환원하기 위한 "선배당 후투자" 정책의 일환으로 시행되었다.

정기적인 배당 정책을 살펴보면, 이지스밸류플러스리츠는 기당 150원에서 200원 또는 170원 이상 의 주당 배당금(DPS)을 목표로 하며, 연간 6~8% 수준의 시가 배당수익률을 추구한다. 가장 최근의 정기 배당금은 2025년 6월 5일 기준일로 주당 173원이 지급될 예정이다. 배당은 통상 반기별(6개월)로 이루어지며, 배당 기준일은 2월/8월 또는 5월/11월로 변경되었다.

이러한 배당 내역은 투자자가 배당수익률을 평가할 때 일회성 특별 배당과 지속 가능한 정기 배당을 명확히 구분해야 함을 보여준다. 25.99%와 같은 높은 배당수익률은 특별한 상황에서 발생한 것이며, 장기적인 투자 관점에서는 회사의 정기 배당 정책과 그에 따른 수익률(약 6~8%)을 기준으로 삼는 것이 합리적이다. 이러한 구분은 투자 기대치를 정확하게 설정하고, 미래 현금 흐름의 예측 가능성을 높이는 데 필수적이다.

3.4. 주요 재무 건전성 지표

이지스밸류플러스리츠의 재무 상태는 다음과 같은 주요 지표들을 통해 파악할 수 있다.

시가총액: 2025년 6월 19일 기준 약 2,423억 원이다.
총 자산: 2025년 2월 기준 5,747억 원(IFRS 연결 기준)이다.
부채비율: 2025년 2월 기준 52.68%(IFRS 연결 기준)로, 비교적 안정적인 수준의 레버리지를 유지하고 있다.
자기자본이익률(ROE): 최근 기간(2025년 2월 기준)에는 -0.53%로 음수를 기록했다. 이는 태평로빌딩 재구조화 과정에서 발생한 일시적인 회계상 순손실 때문으로, 현금 흐름과는 무관하다고 설명된다.
P/FFO (Price/Funds From Operations): 2.9배에서 9.9배 사이로 변동성을 보인다. FFO는 감가상각과 같은 비현금성 비용을 제외하여 리츠의 실제 영업 현금 흐름을 더 잘 나타내는 지표로 활용된다.
재무 안정성 평가: 리츠의 경우, 전통적인 순이익이나 ROE와 같은 회계적 지표보다는 FFO와 같은 현금 흐름 기반 지표가 배당 지속 가능성을 평가하는 데 더 적합하다. 이지스밸류플러스리츠가 회계상 손실에도 불구하고 배당금을 유지하고 심지어 가이던스를 상회하는 배당을 지급한 것은 견고한 현금 흐름 관리 능력을 보여주는 지표로 해석될 수 있다. 이는 투자자가 리츠의 재무 건전성을 평가할 때 단순히 표면적인 손익 지표를 넘어선 심층적인 분석이 필요함을 시사한다.

표 2: 이지스밸류플러스리츠 (334890) 상세 재무 지표

지표	값	단위/설명	출처
리츠명	이지스밸류플러스리츠
종목코드	334890
최근 배당수익률 (2025년 6월 12일 기준)	25.99%	(연환산, 특별 배당 포함)
최근 정기 배당수익률 (2025년 6월 5일 기준)	3.7%	(주당 173원 기준)
최근 주당배당금 (DPS) (2025년 6월 5일 기준일)	173원	(정기 배당)
특별 주당배당금 (DPS) (2024년 12월 4일 기준일)	612원	(특별 배당)
시가총액 (2025년 6월 19일 기준)	2,423억 원
총 자산 (2025년 2월 기준)	5,747억 원	(IFRS 연결)
부채비율 (2025년 2월 기준)	52.68%	(IFRS 연결)
ROE (2025년 2월 기준)	-0.53%	(IFRS 연결)
P/FFO	2.9배 - 9.9배	(기간별 상이)
자산 구성	다각화: 오피스 (태평로, 트윈트리 등), 데이터센터 (북미 포트폴리오, 국내 지분), 물류센터 (YM 물류센터 등)
데이터센터 용량	187MW	(북미 포트폴리오)

3.5. 경영 전략 및 향후 전망

이지스밸류플러스리츠 경영진은 "선배당 후투자"와 같은 주주 가치 제고 전략을 적극적으로 추진하고 있다. 이 전략은 자산 평가 이익을 조기에 실현하여 주주에게 환원하면서도, 이를 통해 확보된 유동성으로 추가 투자를 모색하는 방식이다.

향후 전략으로는 기존 오피스 자산의 임차인 안정화, CBD(도심업무지구)에 집중된 포트폴리오를 GBD(강남업무지구) 및 판교 권역으로 확장하는 지역적 다각화 , 그리고 개발 지분 편입과 데이터센터와 같은 신성장 섹터로의 확장을 통해 포트폴리오를 재편할 계획이다. 또한, 2024년 말 예정된 4,517억 원 규모의 리파이낸싱과 같은 재융자 이벤트에 대비하여 손익 영향을 최소화하기 위한 계획을 수립하고 있다.

2025년 3월부터 ETF의 재간접 상장 리츠 투자가 허용됨에 따라 , 이지스밸류플러스리츠와 같은 리츠에 약 200억 원 규모의 신규 자금 유입이 예상되며, 이는 시가총액의 약 9%에 해당한다. 이러한 자금 유입은 리츠의 유동성을 높이고 잠재적으로 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.

4. 시장 역학 및 투자 고려사항

4.1. 국내 데이터센터 시장 동향

수요와 공급 불균형: 인공지능, 클라우드 컴퓨팅, 디지털 전환 등으로 인한 데이터센터 서비스 수요는 특히 고등급 시설에서 공급을 앞지르고 있다. 이러한 불균형은 데이터센터를 소유한 리츠에게 유리한 임대 환경을 조성한다. 데이터센터 구축의 복잡성과 높은 초기 투자 비용은 신규 공급의 진입 장벽을 높여 기존 자산 소유자에게 지속적인 이점을 제공한다.
지리적 집중: 기존 데이터센터의 60% 이상과 계획된 신규 데이터센터의 상당 부분이 수도권에 집중되어 있다. 이러한 집중은 토지 비용 상승과 규제 문제를 야기할 수 있지만, 동시에 주요 수요처에 대한 접근성을 보장하며, 특정 지역의 자산 가치를 높이는 요인이 될 수 있다.
정부 지원 및 투자: 한국 정부는 리츠 산업 육성에 적극적이며, 신도시 내 업무·상업 용지를 리츠 사업자에게 우선 제공하는 등 데이터센터 개발을 촉진할 수 있는 정책을 검토 중이다. 대규모 투자가 예상되며 , 이는 시장 성장에 긍정적인 영향을 미친다. 이러한 정부의 지원은 데이터센터 개발의 위험을 줄이고 진행 속도를 높여, 관련 리츠의 성장 기반을 더욱 강화할 수 있다.

4.2. 데이터센터 리츠의 높은 배당수익률 지속 가능성 요인

자산 품질 및 임차율: 고품질의 위치에 자리한 데이터센터와 신용도 높은 글로벌 IT 기업과의 장기 임대 계약 은 리츠 배당금의 주요 원천인 안정적인 임대 수익을 보장한다. 이러한 자산의 안정적인 현금 흐름은 배당의 지속 가능성을 높이는 핵심 요소이다.
임대 구조: 데이터센터 임대 계약은 종종 장기 계약으로 이루어지며, 임대료 인상 조항이 포함되어 있어 예측 가능한 현금 흐름을 제공하고 인플레이션 헤지 효과를 기대할 수 있다. 이는 시장 변동성에도 불구하고 꾸준한 수익을 창출하는 데 기여한다.
재융자 위험 관리: 금리 변동은 리츠의 수익성에 영향을 미칠 수 있으며, 특히 부채가 많은 리츠의 경우 더욱 그렇다. 이지스밸류플러스리츠는 재융자 계획을 적극적으로 관리하여 금리 변동의 영향을 최소화하려 노력하고 있다. 효과적인 부채 관리는 배당 안정성을 유지하는 데 필수적이다.
특별 배당과 경상 소득의 구분: 이지스밸류플러스리츠 사례에서 보듯이, 특별 배당은 일시적으로 배당수익률을 높일 수 있다. 투자자는 이러한 일회성 배당과 정기적이고 지속 가능한 배당을 명확히 구분하여 투자 결정을 내려야 한다. 지속 가능한 배당은 주로 자산에서 발생하는 경상적인 수익에 기반한다.
포트폴리오 다각화: 이지스밸류플러스리츠는 순수 데이터센터 리츠는 아니지만, 오피스, 물류센터, 데이터센터 등 다각화된 포트폴리오를 통해 단일 자산군에 대한 시장 침체 위험을 완화하고 전반적인 안정성을 높일 수 있다. 이는 특정 섹터의 부진이 전체 리츠의 성과에 미치는 영향을 줄여 배당 안정성에 기여한다.

4.3. 투자자를 위한 잠재적 위험 및 기회

위험:
- 금리 민감성: 리츠는 금리 변화에 민감하게 반응한다. 금리 상승은 차입 비용을 증가시키고, 채권과 같은 고정 수입 자산의 상대적 매력을 높여 리츠 투자에 불리하게 작용할 수 있다.
- 장기적 공급 과잉: 현재는 수요가 강하지만, 장기적으로 신규 데이터센터 공급이 급증할 경우 임대료와 임차율에 압박을 줄 수 있다.
- 기술적 진부화: 급변하는 기술 발전은 노후화된 데이터센터 인프라의 경쟁력을 약화시키고, 대규모 설비 투자(CapEx)를 요구하여 수익성에 영향을 미칠 수 있다.
- 집중 위험 (순수 데이터센터 리츠의 경우): 특정 섹터에만 집중하는 순수 데이터센터 리츠는 클라우드 채택 변화나 주요 임차인의 부도와 같은 해당 섹터 고유의 위험에 더 크게 노출될 수 있다.
기회:
- 구조적 성장: 데이터 서비스에 대한 강력한 수요는 데이터센터 자산의 견고한 성장 궤도를 보장하며, 이는 장기적인 투자 매력을 제공한다.
- 인플레이션 헤지: 임대료 인상 조항을 통해 부동산 자산, 특히 데이터센터는 인플레이션에 대한 헤지 수단이 될 수 있어 실질 수익률 방어에 유리하다.
- 다각화 이점: 이지스밸류플러스리츠와 같이 다각화된 리츠는 여러 자산군에 대한 노출을 통해 균형 잡힌 위험-수익 프로필을 제공할 수 있다.
- 순수 데이터센터 리츠의 등장 가능성: 코람코의 계획과 같이 국내에서 전용 데이터센터 리츠가 출현한다면, 이 고성장 섹터에 대한 더욱 직접적인 투자 기회를 제공하여 투자 선택의 폭을 넓힐 것이다.

5. 결론 및 전략적 권고

5.1. 최고 배당수익률 리츠 및 고유 가치 제안 요약

국내 데이터센터 관련 리츠 중 가장 높은 배당수익률을 기록한 것은 **이지스밸류플러스리츠 (Aegis Value Plus REIT, 종목코드 334890)**이다. 이 높은 수익률은 2024년 말 지급된 상당한 규모의 특별 배당에 크게 기인한다. 이 리츠의 고유한 가치 제안은 고품질의 북미 데이터센터 자산(글로벌 IT 기업에 장기 임대)과 안정적인 국내 오피스 및 물류센터 자산을 포함하는 다각화된 포트폴리오에 있다. 이러한 다각화는 데이터센터의 성장 잠재력과 전통적인 부동산 자산의 안정성을 결합하여 투자자에게 균형 잡힌 위험-수익 프로필을 제공한다.

5.2. 투자자를 위한 실행 가능한 권고 사항

배당금의 성격 이해: 투자자는 리츠의 배당수익률을 평가할 때, 일회성 특별 배당과 정기적이고 지속 가능한 배당을 명확히 구분해야 한다. 리츠가 제시하는 장기적인 배당 정책과 과거의 정기 배당 실적에 주목하여 미래 수익을 예측하는 것이 중요하다.
기초 자산의 면밀한 평가: 배당의 지속 가능성은 결국 리츠가 보유한 자산의 품질에 달려있다. 데이터센터의 경우, 장기 임대 계약, 우량 임차인, 그리고 임대료 인상 조항의 유무를 확인하는 것이 중요하다. 이는 안정적인 현금 흐름과 장기적인 수익성을 판단하는 데 핵심적인 요소이다.
시장 동향 지속적 관찰: 국내 데이터센터 시장의 수요-공급 역학 관계와 새로운 순수 데이터센터 리츠의 등장 가능성을 주시해야 한다. 시장 변화에 따라 투자 기회와 위험 요인이 달라질 수 있기 때문이다.
운용사의 전략 평가: 리츠 운용사의 시장 변동 대응 능력, 부채 관리 역량, 그리고 자산 가치 증대 전략 실행 능력을 평가하는 것이 장기적인 배당 성장과 자본 이득 확보에 중요하다. 특히 이지스밸류플러스리츠와 같이 회계상 손실에도 불구하고 현금 흐름을 통해 배당을 유지하는 능력은 긍정적으로 평가될 수 있다.
분산 투자 고려: 데이터센터 섹터에 대한 노출을 원하지만 모든 위험을 한 곳에 집중하고 싶지 않은 투자자에게는 이지스밸류플러스리츠와 같이 포트폴리오가 다각화된 리츠가 적절한 선택지가 될 수 있다. 이는 데이터센터의 성장 스토리에 간접적으로 참여하면서도 다른 안정적인 부동산 섹터의 수익 흐름으로부터 이점을 얻을 수 있도록 한다.