상생임대제도 변경 및 연장, 혜택 주의사항 시장반응

1. 상생임대인 제도란?

• 정의: 직전 임대차 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도소득세 비과세 혜택을 주는 제도.
• 목적: 전월세 시장 안정.
• 연장: 2026년 12월 31일까지 연장.
• 혜택: 조정대상지역 내 주택에 대한 1가구 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 시 실거주 2년 요건 면제.
• 과거 조건: 1주택자, 공시가격 9억 원 이하 주택.
• 변경 조건: 주택 수, 공시가격 조건 폐지.

2. 상생임대인 제도 혜택

• 양도소득세 절감: 2018년 12억 원 아파트 매수 후 상생임대 조건으로 올해 18억 원에 매도 시 양도세 3441만 원. 미적용 시 2억 320만 원으로 약 7배 차이.

3. 상생임대인 제도 주의사항

• 전세 낀 집 매수 시: 기존 세입자 계약 만료 후 새 계약 체결, 1년 6개월 유지 후 다음 계약 5% 이내 인상 및 2년 유지 필요.
• 분양가상한제 아파트: 3년 실거주 의무로 인해 상생임대 적용 어려움. 위반 시 벌금 또는 징역, 분양가 수준으로 LH에 되팔아야 함.

4. 시장 반응

• 강남 공인중개업소: 상생임대인 혜택을 받기 위해 전세 매물 회수 증가, 지방 투자자 관심 증가.

5. 시행

상생임대인 제도 자체는 이미 시행 중입니다. 다만, 이번 '2024년 세법개정안'을 통해 2026년 말까지 연장되었고, 이는 시행령 개정 사항이므로 국회 통과 없이 정부 계획대로 시행될 가능성이 높습니다.

즉, 2026년 12월 31일까지 체결하는 임대차 계약에 대해 상생임대인 요건을 충족하면 세금 혜택을 받을 수 있습니다.

 

실제 적용 사례 예시

상생임대인 제도는 1가구 1주택자에 한해 적용되는 규정입니다. 따라서 강남에 50억짜리 아파트를 소유한 사람이 해당 아파트 외에 다른 주택을 소유하고 있지 않다면, 상생임대인 제도를 활용하여 양도소득세를 줄일 수 있습니다.

다만, 몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다.

1. 실거주 의무: 분양가상한제 적용 주택 등 실거주 의무가 있는 경우, 상생임대인 제도를 활용하기 어렵습니다. 실거주 의무 기간 동안에는 실제로 거주해야 하기 때문입니다.
2. 임대료 인상 제한: 상생임대인 제도 혜택을 받으려면 직전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내로만 올려야 합니다.
3. 계약 기간: 상생임대차 계약을 2년 이상 유지해야 합니다.

위 조건들을 모두 충족하는 경우, 강남에 50억짜리 아파트를 소유한 1가구 1주택자도 상생임대인 제도를 통해 양도소득세를 줄일 수 있습니다.

하지만, 상생임대인 제도는 복잡한 규정이 많으므로 정확한 내용은 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

 

 

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