2023년 부동산 정책 정리 공부 시작 필요 3~5년 버틸 수 있는 곳으로 투자

올해 부동산 시장은 최악의 거래절벽을 겪었다. 윤석열 정부는 모든 규제를 풀어서 시장을 경착륙 시키기 위해 최선을 다할 것으로 예상된다. 규제 풀 때 들어가야 시장 상승기에 돈을 번다. 그런데, 3~5년을 버틸 수 있는 자금과 정신력이 있을 때 시도해야 한다.

 

(출처 : 원희룡 페이스북)

정부의 대출규제 대폭 완화 예정

2023년 정부 대출 규제는 획기적으로 풀릴 것이다. 정부는 올해 말 규제 지역 내 15억 초과 아파트에 대한 주택담보 대출을 허용했다. 또 무주택자와 1주택자에 대한 주택담보 대출 비율 어려운 말로 LTV를 50%로 단일화 했다. 다주택자들이 빚을 늘릴 수 있도록 숨통을 풀어 준 것이다. 서민과 실수요자를 대상으로 한 대출 우대 해택도 확대하고 있다. 규제 지역 내 LTV 우대 대출 한도는 기존 4억에서 6억으로 늘렸다. LTV우대 폭도 20% 포인트로 단일화 했다. 다시 말하면 내가 서민이고 실수요자이면 5억짜리 아파트에 대해 일반 LTV로 2억5천을 빌릴 수 있다. 그런데 LTV 우대를 받는다면 50%+20% 그러니까 70% 까지 받을 수 있다. 그렇게 되면 3억5천만원까지 빌릴 수 있게 되었다. 

 

출처 : 픽사베이

특례보금자리론, 새로운 기회가 될 수도

부동산 금융과 관련한 실수요자들이 관심을 가져야 되는 대출은 특례보금자리론이다. 2023년 상반기 출시될 예정인 특례보금자리론은 일반형 안심전환대출과 적격대출을 통합한 정책 금융 상품이다. 물론 한계는 있다. 그렇지만, 9억짜리 주택을 5억원까지 비교적 저리에 대출로 구매할 수 있게 해 주는 정책이다. 시중금리보다 저렴한데 고정금리로 이용할 수 있다. 금리는 4%대 초반에서 형성될 것으로 보인다. 물론 소득 수준에 따라 대출 한도가 정해지는 총부채원리금상환비율 DSR도 적용되지 않는다.

DSR이 적용되지 않으니 서울에 있는 아파트도 도전해 볼만 하다. 생활안정목적 주택담보대출에 적용돼온 대출 한도도 폐지된다. 2억원에 한정했었는데, 아파트를 국민들이 사도록 유도해야 하는 정부 입장에서는 획기적으로 규제를 풀 수밖에 없다. 

앞으로 규제 항목은 LTV와 DTI(총부채상환비율)만 중요해질 것으로 보인다.

 

청약제도 대폭 수정

지금 청약 제도의 경우 무순위청약 거주지가 중요하다. 그런데, 이요건이 폐지된다. 또 공공분양엔 싱글 특공도 신설한다. 1월 무순위 청약 거주지역 요건 폐지다. 현재 청약 시장 과열을 방지하기 위해 규제지역 내 무순위 청약 자격을 해당 시군 거주 무주택자로 한정하였으나, 이제 본청약이 진행된 뒤 60일 후 예비당첨자 명단을 파기하도록 규정하고 있다. 무순위 청약이 여러 차례 반복되는 불편이 생겼다. 그래서 국토교통부 원희룡 장관 등은 1월 부터 무순위 청약 자격을 무주택자면 누구나 지원할 수 있도록 변경한다고 했다. 바로 1월 시행 예정이다. 

더불어 예비 당첨자 수는 기존 가구 수의 40% 이상에서 상향 확대 된다고 한다.

 

청년 싱글 우대... 생애최초,신혼부부 등의 해택은 감소

공공분양에서 싱글들도 기회가 생겼다. 미혼 청년 특별공급이 신설된다. 정부는 공공분양 청약 방식을 내년부터 나눔형 선택형 일반형으로 세분화 한다고 한다. 미혼 청년 특별 공급은 나눔형과 선택형에서 가능할 것이다. 나눔형은 시세의 70%로 주택을 공급한다. 이후 수분양자가 공공에 주택을 환매할 경우 처분 손익의 70%까지 보장하는 분양 방식이다. 완전 꿀이다. 시세의 70%로 주택을 얻을 수 있는데, 이 해택을 싱글도 받을 수 있는 것이다.

선택형은 6년 임대 거주 후 분양 여부를 선택하는 방식이다. 미혼 특별공급의 가구원당 평균 소득 140% 이하... 그러니까 월 450만원 이하를 말한다. 이 사람들 중 19~39세 이면 지원 가능하다. 소득 기준은 가구원당 월평균 소득이 중요하다. 민간 분양 중소형 평형은 100% 가점제로 분양이 이뤄졌다. 정부는 청년층의 당첨 기회를 높이기 위해 투기 과열 지구 소형 주택 그러니까 22평 정도... 60평방미터 이하 주택에 추첨제 물량의 60% 가점제 물량을 40%씩 배정하기로 했다.

투기 과열 지구 60~84 평방미터 중소형 평형에도 추첨 물량 30%를 할당한다. 청년층의 당첨 확률이 높아지는 것을 감안해 생애최초 신혼부부 등에 대한 특별공급 비중은 다소 줄어든다.

 

 

부동산 세제 개편

2023년 1월 부터 부동산 취득세 과제 표준이 바뀐다. 매매 등 유상 취득분의 취득세는 취득한 가격인 실거래가를 증여 등 무상 취득은 시장가치를 반영한 시가인정액을 과세표준으로 책정한다고 한다. 

종합부동산세

6월부터 1가구 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 11억원에서 12억원으로 늘어나고, 그 외 기본 공제 금액도 현행 6억원에서 9억원으로 상향 조정된다. 부부 공동명의 1주택자는 9억원씩 총 18억원에 공제받을 수 있다. 

조정대상지역 내 주택을 두채 이상 보유한 다주택자는 중과세율인 1.2~6%가 아닌 일반세율 0.5~2.7%를 적용받게 된다. 

과세표준 12억원이 넘는 3주택자는 최고세율이 5%로 낮아진다.

생애 처음으로 주택 사는 이는 취득세 감면

생애 처음으로 주택을 사는 국민에게는 취득세를 감면해준다. 연소득이나 주택가격에 상관없이 누구나 주택을 처음 취득하면 200만원까지 취득세가 면제된다.  

 

재건축은 왠만하면 통과

재건축 관련하여 안전진단 심사는 덜 깐깐하게 진행할 예정인데, 주차난이나 층간 소음 관련하여 30%이상 평가 항목에 더 포함될 예정이다. 안전진단 4개 평가 항목 중 구조안정성 비중이 30%로 줄어든다. 난방과 급수 배관 설비 노후 평가 비중도 30%로 상향 된다. 

 

출처 : 픽사베이

사상 최대 부동산 가격 폭락 = 대규모 부동산 규제 철폐

부동산 가격이 떨어지면 한국판 금융위기가 생길 수 있다.

저축은행들 대부분 부동산 파이낸싱으로 돈을 불린다.

대기업들도 회사 내 관사 명목으로 많은 집들을 구매한다.

가계 대출의 대부분은 주택담보대출이다.

그런데 부동산 가격이 폭락하면 은행들은 원금 회수도 못하는 상황이 발생한다.

현재 깡통 전세 상황인 곳이 많아서 주택 가격은 한동안 더 떨어질 것으로 예상된다.

이 상황을 바꿀 수 있는 유일한 대안은 다주택자들이 집을 더 사도록 하는 것이며, 영끌족들의 금융을 안전하게 유지시키는 것이다.

하우스 푸어들이 매우 많기 때문에 철저한 금융 안정책이 필요하다.

세금 감면, 금융 해택을 확대하여 떨어지는 집값을 잡아야 할 것이다.

 

지금 집을 사야 되는 상황

무주택이라면 집을 사는 것을 권한다.

그런데, 지금은 3~5년 동안 집값이 떨어질 것이라는 생각을 하면서 차분히 공부하길 권한다.

분명 내년 말에는 부동산이 잠깐 다시 상승할 것으로 보인다.

그것은 규제가 철폐되고 있기 때문이다.

관련 상황을 잘 파악하고 달려들만한 때다.

공부가 먼저다. 공부 하고 종부세 대상자가 될때까지 이사다니면서 돈을 버시길!